Expert-comptable par métier
Expert-comptable pour LMNP
Location meublée non professionnelle : amortissement, micro-BIC ou régime réel
Le statut LMNP offre des avantages fiscaux considérables grâce à l'amortissement. Micro-BIC ou réel ? SCI ou nom propre ? Nous vous guidons vers le schéma le plus avantageux.
- Cabinet inscrit à l'Ordre des experts-comptables
- Pilotage Essentiel · 49 €/mois HT pour une micro-entreprise, une SCI, un LMNP ou une holding patrimoniale
- Tarif gelé 36 mois à la signature
Votre quotidien
Les vraies questions de votre métier
Chaque secteur a ses pièges comptables, fiscaux et de trésorerie. Voici ceux que nous traitons tous les jours — et comment.
« Micro-BIC ou réel : je laisse peut-être filer des milliers d'euros »
L'abattement forfaitaire de 50 % paraît simple, mais le régime réel avec amortissement ramène souvent l'imposition à zéro pendant des années. Le comparatif se fait sur vos chiffres réels — loyers, charges, prix du bien — avant d'opter.
« L'amortissement par composants me dépasse »
Gros œuvre, toiture, installations, mobilier : chaque composant a sa durée et son rythme d'amortissement, et l'amortissement ne peut pas créer de déficit. Le tableau est construit et tenu par le cabinet, année après année.
« La liasse 2031 et la CFE, seul, je n'y arrive pas »
Le régime réel impose une vraie liasse fiscale (2031, bilan, amortissements) et la CFE est due même pour un seul bien. Tout est préparé et télétransmis pour vous, échéances suivies dans le portail.
« Et si je bascule en LMP sans le savoir ? »
Au-delà de 23 000 € de recettes ET si elles dépassent les autres revenus du foyer, vous basculez en loueur professionnel — avec cotisations sociales à la clé. Vos seuils sont surveillés en continu, la bascule s'anticipe au lieu de se subir.
Pilotage augmenté
Ce que Kontab pilote pour vous
Au-delà de la tenue comptable : les indicateurs qui comptent pour votre métier, suivis dans votre cockpit et lus avec votre expert-comptable.
Votre imposition réelle, amortissements par composants déduits.
Loyers moins crédit, charges et fiscalité : ce que le bien dégage vraiment.
Les 23 000 € et le ratio revenus du foyer surveillés en continu.
Liasse 2031, CFE, option fiscale : le calendrier tenu pour vous.
À savoir
Les spécificités comptables de votre activité
- LMNP : recettes locatives < 23 000 €/an ET inférieures aux autres revenus du foyer
- Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50% si recettes < 83 600 € (meuble classique)
- Régime réel : déduction des charges réelles + amortissement du bien (hors terrain), du mobilier et des travaux
- Amortissement immobilier : durée 25-40 ans selon les composants (gros œuvre, toiture, équipements)
- Amortissement mobilier : 5-10 ans (meubles, électroménager, literie)
- Déficit LMNP : reportable sur les revenus BIC de même nature pendant 10 ans
- CFE : due en principe par le loueur en meublé ; exonération de la cotisation minimum si les recettes n’excèdent pas 5 000 € (CGI art. 1647 D), et d’autres exonérations existent selon le logement loué
- Plus-value : régime des particuliers (exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans). Pour les ventes depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont retranchés du prix d’achat, ce qui augmente la plus-value. Sont exclus certains logements situés en résidence ou en établissement pour étudiants, personnes âgées ou personnes handicapées.
Outils gratuits
Faites vos comptes avant de nous parler.
Les simulateurs du catalogue les plus utiles pour votre métier, en accès libre.
LMNP Micro vs Réel
Comparez micro-BIC et réel avec amortissement pour votre location meublée.
SimulerSCI vs Nom propre
Comparez la fiscalité immobilière selon la structure juridique.
SimulerLMNP ou LMP ?
Vérifiez où vous en êtes des seuils de bascule en loueur professionnel.
SimulerIR complet (parts fiscales)
Calculez l'impact de vos revenus locatifs sur votre IR global.
SimulerPack recommandé
Pilotage Essentiel. Pensé pour votre activité.
Le prix de la grille « Micro, SCI, LMNP, holding patrimoniale » : la nature de votre entreprise fixe sa colonne de prix, et votre expert-comptable la valide avec vous à l'entretien. Le périmètre exact et le tarif sont écrits dans votre lettre de mission, signée en ligne — et le tarif est gelé 36 mois à compter de la signature. Si votre activité évolue, le pack évolue avec elle, par avenant écrit.
Votre situation sort du cadre ? Parlez-en avec un expert-comptable : le bon pack se décide sur vos chiffres, pas sur une grille.
20 écritures par mois comprises, puis 0,35 € l’écriture
Un bien immobilier compris, compté par adresse, puis 10 € HT par mois et par bien supplémentaire.
- Comptes annuels validés par votre expert-comptable (SCI, LMNP, holding) ; pour une micro-entreprise, livre des recettes et seuils suivis
- TVA et CFE ; déclaration de résultat 2072 (SCI à l’IR), 2031 (LMNP) ou liasse d’IS (holding, SCI à l’IS) ; déclarations URSSAF suivies pour une micro-entreprise
- Assemblée générale annuelle en option pour une SCI ou une holding : 299 € HT/an, frais de greffe compris ; pour une SCI, approbation des comptes sans dépôt au greffe ; sans objet pour une micro-entreprise ou un LMNP
- Votre expert-comptable référent
- Accès au portail Kontab : votre trésorerie en temps réel, vos résultats au dernier arrêté
- Tableau de bord quotidien
- 33 simulateurs inclus
Questions fréquentes
Vous vous demandez sûrement…
Entretien découverte gratuit
Trente minutes pour cadrer votre activité.
Venez avec vos chiffres — même approximatifs. Un expert-comptable inscrit à l'Ordre fait le point sur vos obligations, vos marges et le pack adapté à votre situation. La lettre de mission ne se signe qu'après, jamais avant.