LMNP : Micro-BIC ou Réel ?
Comparez le régime micro-BIC (abattement 50 %) et le régime réel (déduction des charges et amortissements). Simulation indicative 2026.
Vos paramètres
Abattement IR DOM CGI 197 I-3 sur le résultat BIC : 30 % (max 2 450 €) Réunion/ Guadeloupe/Martinique ; 40 % (max 4 050 €) Guyane/Mayotte.
Pour aller plus loin sur LMNP — location meublée non professionnelle
Les clients Kontab accèdent à la version complète du simulateur depuis leur portail : scénarios comparés, paramètres avancés, sources légales étendues, exports PPTX/PDF.
- Amortissement réel : tableau composant immeuble par durée
- Bascule LMNP / LMP : impact plus-values + affiliation SSI
- Régime micro-BIC vs réel : abattement 50/71% vs charges réelles
LMNP en 4 points
Régime fiscal hybride : BIC, pas foncier
La location meublée NON professionnelle (LMNP, CGI 155 IV) est imposée en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), pas en revenus fonciers. Cela change tout : l'amortissement du bien immobilier ET du mobilier est déductible (en revenus fonciers, c'est interdit).
CGI art. 155 IVMicro-BIC vs Réel : seuils
Micro-BIC : abattement forfaitaire 50 % (71 % pour gîtes/chambres d'hôtes), simple, jusqu'à 83 600 € de recettes. Régime réel : déduction des charges réelles + amortissements (souvent ramène le résultat à 0 voire négatif). Le réel est obligatoire au-delà du seuil et souvent plus favorable même en dessous.
CGI art. 50-0Amortissement = avantage clé du réel
Au régime réel, l'amortissement est déductible : ~2-3 %/an du bien (hors part terrain, jamais amortissable — 10-25 % du prix, 15 % en pratique courante) sur 25-40 ans + mobilier sur 5-10 ans. Pour un bien de 300 K€ (dont 240 K€ amortissable), l'amortissement annuel est ~6-9 K€. Cela neutralise souvent la totalité du résultat fiscal. Depuis la LF 2025 (art. 84), les amortissements déduits sont toutefois RÉINTÉGRÉS dans la plus-value imposable à la revente (CGI 150 VB) — l'avantage reste réel mais devient un différé partiel, pas une exonération.
BOI-BIC-AMT + LF 2025 art. 84LMNP → LMP : 2 seuils cumulatifs
Vous passez en LMP (professionnel) si DEUX conditions cumulatives sont remplies : (1) recettes > 23 000 €, ET (2) recettes > 50 % des autres revenus du foyer (CGI 155 IV). Le passage LMP modifié le régime social (TNS), la fiscalité (PV professionnelles), l'IFI (exonération si LMP). Notre simulateur 'LMP seuils' fait l'arbitrage.
CGI art. 155 IVQuestions fréquentes LMNP
Quelle TVA en LMNP ?+
Pas de TVA en location nue, ni en location meublée classique (longue durée). EXCEPTIONS : para-hôtellerie (chambres d'hôtes, résidences services avec 3 prestations sur 4 : petit-déjeuner, ménage régulier, fourniture linge, accueil) → assujetti à TVA 10 % (réduit) avec récupération sur achat/travaux. À étudier au cas par cas.
L'amortissement crée-t-il un déficit reportable ?+
Non au LMNP : l'amortissement est plafonné au montant du bénéfice avant amortissement. Excédent reportable indéfiniment sur les bénéfices BIC LMNP futurs. En LMP, le déficit est imputable sur le revenu global — d'où l'intérêt de basculer en LMP pour les multi-investisseurs.
Quelle plus-value à la revente ?+
En LMNP : régime des plus-values des particuliers (CGI 150 U) — 19 % IR + 17,2 % PS, abattements pour durée de détention (exonération IR à 22 ans, PS à 30 ans). ATTENTION depuis la LF 2025 (art. 84, applicable aux cessions depuis le 15/02/2025) : les amortissements déduits au régime réel sont retranchés du prix d'acquisition, donc RÉINTÉGRÉS dans la PV imposable — et ce pour TOUS les amortissements déduits depuis l'origine. Exceptions : résidences étudiantes (CCH L631-12), résidences services seniors/handicap et EHPAD (CASF L312-1 6°-7°), et amortissements de travaux déjà pris en compte (CGI 150 VB II-4°). En LMP : régime des PV professionnelles BIC (article 151 septies, 151 septies B selon CA et durée). Notre simulateur chiffre le surcoût indicatif par année de détention.
Faut-il créer une SCI ou rester en nom propre ?+
SCI à l'IS : permet d'optimiser la transmission, de cumuler plusieurs biens, mais perd l'abattement durée et l'exonération PV après 30 ans. SCI à l'IR : transparente, mais ne peut PAS faire de location meublée (sinon basculement IS automatique). Nom propre LMNP : simple, fiscalement avantageux pour 1-2 biens. Notre simulateur 'SCI vs nom propre' compare.
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