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Pour aller plus loin sur LMP / LMNP — seuils et bascule
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- Comparaison régime micro-BIC vs réel BIC avec amortissements
- Plus-values professionnelles 151 septies + 238 quindecies
- Affiliation SSI obligatoire : impact charges + protection sociale
Comprendre LMP / LMNP en 6 points
2 conditions cumulatives strictes
Le statut LMP n'est applicable que si LES DEUX conditions sont remplies simultanément : (1) recettes locatives meublées TTC > 23 000 € dans l'année et (2) recettes > revenus professionnels du foyer fiscal (salaires nets imposables + BIC pro + BNC pro + BA + gérance majoritaire). Si une seule condition manque, vous restez en LMNP.
CGI art. 155 IV-2°Inscription RCS supprimée depuis 2020
La 3ème condition d'inscription au Registre du Commerce et des Sociétés a été supprimée par la loi PACTE 2019. La détection du statut LMP se fait désormais uniquement sur les deux critères chiffrés. En revanche, l'affiliation à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI) devient obligatoire dès franchissement des 23 000 € pour les locations courte durée.
Loi PACTE n° 2019-486 art. 22Déficit : la grande différence
LMP = déficit imputable sur le revenu global du foyer SANS PLAFOND (CGI 156-I-1°), ce qui peut dégager une économie d'impôt majeure. LMNP = déficit reportable uniquement sur les BIC LMNP des 10 années suivantes (CGI 156-I-1° bis), donc un effet décalé. Pour de gros investisseurs avec emprunts importants, le LMP est souvent plus rentable la première année.
CGI art. 156-I-1° bisPlus-value à la cession
LMP = régime des plus-values professionnelles (CGI 39 duodecies + 151 septies). Exonération possible si CA < 90 000 € (totale) ou < 126 000 € (dégressive) sur 5 ans. LMNP = régime des plus-values des particuliers : PFU 30 % ou barème + abattement pour durée de détention dès 5 ans (jusqu'à 100 % à 30 ans). À long terme (>22 ans), le LMNP est généralement plus favorable sur la PV.
CGI art. 151 septies + 39 duodeciesIFI : exonération possible en LMP
Les biens loués meublés en statut LMP peuvent bénéficier d'une exonération d'IFI si l'activité est l'activité principale du contribuable (>50 % des revenus professionnels) — CGI 975 V. En LMNP, les biens entrent dans l'assiette IFI au-dessus de 1,3 M€. Pour les hauts patrimoines, ce levier seul peut justifier une optimisation pour basculer en LMP.
CGI art. 975 VCotisations sociales SSI vs CSG/CRDS
LMP = affiliation Sécurité Sociale Indépendants (SSI), cotisations ~30-45 % du résultat fiscal (mais retraite + protection maladie). LMNP = uniquement CSG/CRDS 17,2 % sur le résultat. Pour un résultat fiscal positif, le LMNP est moins coûteux socialement, mais sans création de droits retraite. Arbitrage fin selon situation patrimoniale.
CSS art. L611-1Questions fréquentes LMP / LMNP
Quels revenus comptent dans 'autres revenus professionnels du foyer' ?+
Les salaires nets imposables (après abattement 10 %), les BIC professionnels, les BNC professionnels, les bénéfices agricoles, la rémunération de gérance majoritaire (article 62 CGI), ainsi que les pensions de retraite. Sont EXCLUS : les revenus fonciers (location nue), les dividendes, les plus-values, les revenus du capital. Cette définition stricte vient du BOI-BIC-CHAMP-40-10 § 70.
Que se passe-t-il en cas de bascule en cours d'année ?+
Le statut s'apprécie sur l'année civile entière (1er janvier au 31 décembre). Si vous franchissez les 23 000 € en novembre par exemple, vous êtes considéré LMP pour toute l'année (effet rétroactif). En pratique : une vente en septembre suivie d'une location courte durée intensive entraîne la requalification de TOUS les revenus de l'année. Anticiper la trajectoire mensuelle est essentiel.
Le seuil de 23 000 € est-il pondéré au prorata temporis pour une nouvelle activité ?+
OUI. Pour une activité débutée en cours d'année, le seuil est ajusté au prorata des jours d'exercice. Exemple : début d'activité au 1er juillet (184 jours), seuil ajusté = 23 000 × 184 / 365 = 11 597 €. Ce détail est souvent oublié et peut entraîner une bascule LMP non anticipée. À vérifier sur le BOI-BIC-CHAMP-40-10 § 130.
Puis-je choisir mon statut ou est-ce automatique ?+
Le statut est AUTOMATIQUE — il n'y a aucune option à exercer. Si vous remplissez les 2 conditions, vous êtes obligatoirement LMP. Pour rester LMNP, certains investisseurs structurent volontairement leurs autres revenus (augmentation de salaire, sortie en dividendes plutôt qu'en rémunération) pour conserver l'automaticité du LMNP. Stratégie à valider avec un expert-comptable.
Que faire en cas de dépassement involontaire des 23 000 € ?+
Si vous dépassez les 23 000 € pour la première fois, vous devez : (1) déclarer votre activité au guichet unique INPI dans les 15 jours (formalité gratuite) ; (2) vous affilier à la SSI sous 30 jours ; (3) déclarer votre résultat fiscal en BIC pro (formulaire 2031 + 2033) ; (4) anticiper le paiement de cotisations sociales calculées sur le résultat (avec minimum forfaitaire la première année).
LMP en société (SARL de famille, SAS) : comment ça marche ?+
Une location meublée peut être exercée via une SARL de famille (option fiscale CGI 239 bis AA) qui reste à l'IR comme une SARL transparente. Avantages : protection patrimoniale, transmission facilitée, déduction des intérêts d'emprunt et amortissements. Inconvénients : formalisme société, comptabilité commerciale obligatoire, frais de constitution. Étudier au cas par cas avec un expert.
Sources légales et doctrine
- CGI art. 155 IV — Définition LMP / LMNP
- CGI art. 39 C — Amortissement immeubles location meublée
- CGI art. 39 duodecies — PV professionnelles long terme
- CGI art. 151 septies — Exonération PV pro selon CA
- CGI art. 156-I-1° bis — Imputation déficit LMNP 10 ans
- CGI art. 975 V — Exonération IFI biens professionnels
- BOI-BIC-CHAMP-40-10 — Doctrine LMP / LMNP (DGFiP)
- Loi PACTE 2019-486 art. 22 — Suppression inscription RCS
LMP seuils en 4 points
Seuil LMP : 23 K€ + 50 % revenus
Le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel, CGI 155 IV) requiert 2 conditions cumulatives : (1) recettes annuelles > 23 000 € TTC, (2) recettes meublées > 50 % du revenu professionnel global du foyer. Si une seule des conditions est remplie : statut LMNP. Si les 2 : LMP (régime fiscal et social distinct, plus contraignant).
CGI art. 155 IVCotisations TNS sur recettes LMP
En LMP, l'activité est commerciale → cotisations TNS (~45 % du bénéfice) sur la totalité du résultat positif. Plancher minimum CSS L131-6 dû même si déficit. À 30 K€ de recettes nettes : ~13 500 € de cotisations. En LMNP, pas de cotisations TNS (sauf si recettes > 23 K€ ET principal foyer du contribuable). Bascule LMNP → LMP = saut de fiscalité sociale important.
CSS art. L611-1Avantage LMP : déficit imputable
Avantage LMP par rapport à LMNP : les déficits BIC sont imputables sur le revenu global de l'année (CGI 156 I-1°), sans limite de durée. Reportables 6 ans en LMP, contre uniquement sur les revenus LMP en LMNP. Sur un investissement avec amortissements générant 20 K€ de déficit BIC : économie d'IR ~6-9 K€ (selon TMI). Très favorable la 1re année après acquisition.
CGI art. 156Bascule LMNP → LMP : fiscalité immédiate
Si les seuils sont franchis, basculement automatique l'année suivante. Conséquences : (1) cotisations TNS sur l'ensemble des recettes, (2) PV de cession imposée selon régime des PV professionnelles (mais exonération possible CGI 151 septies si recettes < 90 K€ + 5 ans d'activité), (3) déclaration 2031 BIC obligatoire. À anticiper dès le franchissement des 23 K€ de recettes pour optimiser la transition.
CGI art. 151 septiesQuestions fréquentes LMP/LMNP
Comment savoir si je dépasse les seuils ?+
Vérifier annuellement : recettes meublées TTC > 23 000 € OU > revenus professionnels du foyer. Pour un cadre salarié 60 K€ + 20 K€ de loyers meublés : 20 K€ < 50 % de (60 K€ + 20 K€) = 40 K€ → LMNP. Pour un retraité avec 25 K€ de pension + 30 K€ de loyers meublés : 30 K€ > 25 K€ ET > 23 K€ → LMP. Calculer chaque année.
Que se passe-t-il en cas de cession en LMP ?+
PV de cession en LMP : régime des PV professionnelles. Si activité > 5 ans et recettes < 90 K€ HT : exonération totale (CGI 151 septies). Sinon, PV imposée au PFU 31,4 % ou IS selon structure. À comparer avec LMNP : PV imposée selon le régime des PV des particuliers (CGI 150 U) avec abattement durée (22 ans IR + 30 ans PS). LMNP plus favorable pour cession après 22+ ans.
Un dirigeant peut-il être LMP en parallèle ?+
Oui, mais le calcul du seuil 50 % se fait au niveau du foyer fiscal. Pour un dirigeant cadre à 80 K€ de salaire + 30 K€ de meublé : 30 K€ < 50 % × 110 K€ → LMNP. Pour un dirigeant TNS à 30 K€ de bénéfice + 25 K€ de meublé : 25 K€ < 50 % × 55 K€ → LMNP, mais à surveiller en cas de baisse du bénéfice TNS.
Et le micro-BIC ?+
Le micro-BIC (CGI 50-0) s'applique en LMNP si recettes < 83 600 € (services) ou 203 100 € (meublé classé tourisme). Abattement forfaitaire 50 % (services) ou 71 % (meublé classé). Plus simple mais perd l'amortissement. Pour les biens récents avec gros investissement : régime réel BIC plus avantageux. Pour les biens anciens avec faible amortissement résiduel : micro-BIC souvent gagnant.