Expert-comptable par métier
Expert-comptable immobilier (SCI familiale + LMNP)
SCI familiales, LMNP, investissements locatifs individuels
SCI familiale, LMNP individuel, revenus fonciers : notre cabinet accompagne les particuliers et petits investisseurs immobiliers avec simplicite. Pas de montages complexes, juste ce qu'il faut pour bien gérer votre patrimoine.
- Cabinet inscrit à l'Ordre des experts-comptables
- Pilotage Essentiel · 49 €/mois HT pour une micro-entreprise, une SCI, un LMNP ou une holding patrimoniale
- Tarif gelé 36 mois à la signature
Votre quotidien
Les vraies questions de votre métier
Chaque secteur a ses pièges comptables, fiscaux et de trésorerie. Voici ceux que nous traitons tous les jours — et comment.
« SCI à l'IR ou à l'IS : un choix irréversible »
L'option pour l'IS ne se révoque que jusqu'au 5e exercice qui la suit — et l'écart de fiscalité sur 20 ans se chiffre en dizaines de milliers d'euros selon votre situation. La décision se simule sur vos chiffres réels avec votre expert-comptable, avant de signer quoi que ce soit.
« Déficit foncier, amortissements : je passe peut-être à côté »
Déficit foncier imputable, charges déductibles au réel, amortissement par composants en SCI-IS ou LMNP : chaque régime a ses leviers. Votre comptabilité immobilière les applique tous — rien ne se perd faute de l'avoir su.
« Transmettre aux enfants sans casse fiscale »
La donation de parts de SCI bénéficie d'un abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans (art. 779 du CGI). Votre expert-comptable prépare la valorisation des parts et coordonne avec votre notaire.
« Une comptabilité de SCI, est-ce vraiment obligatoire ? »
Selon le régime (IR translucide, IS, associé soumis aux BIC), les obligations comptables diffèrent du tout au tout. On tient ce qui est requis — déclaration 2072 ou liasse complète — sans vous facturer ce qui ne l'est pas.
Pilotage augmenté
Ce que Kontab pilote pour vous
Au-delà de la tenue comptable : les indicateurs qui comptent pour votre métier, suivis dans votre cockpit et lus avec votre expert-comptable.
Loyers encaissés moins charges, fiscalité et financement — par bien.
Ce que chaque bien dégage (ou coûte) réellement chaque mois.
Apports et retraits des associés tracés — la base d’une SCI saine.
Déclaration 2072 ou 2065, CFE, taxe foncière : rien n’est oublié.
À savoir
Les spécificités comptables de votre activité
- SCI à l'IR (translucide, le cas le plus courant) : déficit foncier imputable 10 700 €/an sur revenu global, surplus reportable 10 ans.
- SCI à l'IS (stratégie capitalisation) : amortissement du bien (3-4 %/an), IS 15 % / 25 % sur bénéfices, PFU 31,4 % sur dividendes. Option révocable jusqu'au 5e exercice qui la suit, irrévocable ensuite.
- LMNP (loueur meublé non professionnel) : amortissement bien + mobilier, déductibilité charges, régime fiscal très avantageux pour un particulier.
- Seuil LMNP / LMP : bascule en LMP si recettes > 23 000 € ET > 50 % revenus du foyer. Pour la majorité des investisseurs, rester LMNP est préférable.
- Plus-value immobilière particulier : abattement par durée détention IR (exonération à 22 ans), PS (exonération à 30 ans), exonération résidence principale.
- Donation de parts SCI aux enfants : abattement 100 000 € par enfant tous les 15 ans (CGI 779). Outil puissant de transmission patrimoniale.
- Taxe foncière + taxe d'aménagement : calcul annuel selon commune. Impacte rendement locatif.
- Revenus fonciers micro vs réel : micro-foncier si < 15 000 € (abattement 30 %), réel au-delà ou sur option.
DOM
Et si vous exercez outre-mer
LODEOM, TVA DOM, abattement IR, ZFANG : des dispositifs propres à La Réunion, la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane et Mayotte. Chiffrez votre cas avec nos simulateurs — puis validez avec votre expert-comptable.
- Girardin immobilier : réduction IR jusqu'à 30-50 % du prix du bien neuf DOM (dispositif plafonné, conditions strictes).
- Crédit d'impôt 244 quater W logement social DOM : taux 35 % / 38,25 % pour investissement locatif intermédiaire.
- Abattement IR DOM 30 % / 40 % sur revenus fonciers SCI-IR (DOM = dispositif cumulatif avec micro-foncier / régime réel).
- SCI à l'IS DOM : IS 15 % / 25 % + PFU 31,4 % sur distribution dividendes (uniforme France).
- ZFANG immobilier commercial : abattement IS si propriété louée à entreprise éligible zone prioritaire.
- Plus-value immobilière DOM : mêmes règles métropole (abattement 22 ans IR, 30 ans PS, exonération résidence principale).
- Taxe foncière DOM : tarifs spécifiques votés par commune, impact rendement locatif.
Outils gratuits
Faites vos comptes avant de nous parler.
Les simulateurs du catalogue les plus utiles pour votre métier, en accès libre.
SCI ou nom propre ?
Comparaison fiscale complète pour un investissement locatif.
SimulerLMNP micro vs réel
Amortissement bien + mobilier : le comparatif des deux régimes.
SimulerIR et revenus locatifs
Impact de vos revenus locatifs sur l'IR global du foyer (tranches 2026).
SimulerDémembrement de parts
Usufruit / nue-propriété (barème CGI 669) pour préparer la transmission.
SimulerPack recommandé
Pilotage Essentiel. Pensé pour votre activité.
Le prix de la grille « Micro, SCI, LMNP, holding patrimoniale » : la nature de votre entreprise fixe sa colonne de prix, et votre expert-comptable la valide avec vous à l'entretien. Le périmètre exact et le tarif sont écrits dans votre lettre de mission, signée en ligne — et le tarif est gelé 36 mois à compter de la signature. Si votre activité évolue, le pack évolue avec elle, par avenant écrit.
Votre situation sort du cadre ? Parlez-en avec un expert-comptable : le bon pack se décide sur vos chiffres, pas sur une grille.
20 écritures par mois comprises, puis 0,35 € l’écriture
Un bien immobilier compris, compté par adresse, puis 10 € HT par mois et par bien supplémentaire.
- Comptes annuels validés par votre expert-comptable (SCI, LMNP, holding) ; pour une micro-entreprise, livre des recettes et seuils suivis
- TVA et CFE ; déclaration de résultat 2072 (SCI à l’IR), 2031 (LMNP) ou liasse d’IS (holding, SCI à l’IS) ; déclarations URSSAF suivies pour une micro-entreprise
- Assemblée générale annuelle en option pour une SCI ou une holding : 299 € HT/an, frais de greffe compris ; pour une SCI, approbation des comptes sans dépôt au greffe ; sans objet pour une micro-entreprise ou un LMNP
- Votre expert-comptable référent
- Accès au portail Kontab : votre trésorerie en temps réel, vos résultats au dernier arrêté
- Tableau de bord quotidien
- 33 simulateurs inclus
Questions fréquentes
Vous vous demandez sûrement…
Entretien découverte gratuit
Trente minutes pour cadrer votre activité.
Venez avec vos chiffres — même approximatifs. Un expert-comptable inscrit à l'Ordre fait le point sur vos obligations, vos marges et le pack adapté à votre situation. La lettre de mission ne se signe qu'après, jamais avant.