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Pour aller plus loin sur Démembrement de propriété
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- Donation avec réserve d'usufruit et combinaison Dutreil
- Quasi-usufruit sur somme d'argent + créance de restitution
- Renouvellement abattement 100 K€ tous les 15 ans tracking
Comprendre le démembrement en 4 points
Barème fiscal CGI 669 — incontournable
Le barème de l'article 669 du CGI fixe la répartition de la valeur entre usufruitier et nu-propriétaire selon l'âge de l'usufruitier. Il s'applique à TOUS les actes : donation, succession, vente. Avantage : permet de transmettre la nue-propriété à un coût fiscal réduit, l'usufruit étant ensuite réuni gratuitement à la nue-propriété au décès de l'usufruitier (extinction de l'usufruit, art. 1133 CGI).
CGI art. 669Donation avec réserve d'usufruit : la stratégie de référence
Stratégie classique de transmission : les parents (60 ans) donnent la nue-propriété d'un bien de 500 000 € à leurs enfants. Valeur taxable : 200 000 € (40 % de la pleine propriété). Au décès, l'usufruit s'éteint sans nouvelle taxation : transmission complète pour 200 000 € de base imposable au lieu de 500 000 €. Réinitialiser tous les 15 ans pour cumuler les abattements.
CGI art. 1133 (extinction usufruit non taxable)Répartition fiscale revenus / charges
L'usufruitier perçoit les revenus (loyers, dividendes) et les déclare à l'IR (CGI 8 pour SCI à l'IR, CGI 156 II pour les revenus fonciers). Il supporte les charges courantes : taxe d'habitation, taxe foncière sauf grosses réparations, entretien, intérêts d'emprunt. Le nu-propriétaire prend en charge les grosses réparations (article 605 du Code civil) : toiture, gros œuvre, charpente.
CGI art. 8 + Code civil art. 605IFI et démembrement
Depuis 2018 (suppression ISF), l'IFI est dû par l'usufruitier sur la totalité de la valeur du bien (et non sa quote-part). Exception majeure : les démembrements antérieurs à 2018 et les démembrements ordonnés par la loi (succession sans testament, droit du conjoint survivant) où chacun déclare sa part. Optimisation possible : organiser le démembrement dans un cadre où la répartition légale s'applique.
BOI-PAT-IFI-20-30-20Questions fréquentes démembrement
Quelle différence entre usufruit viager et usufruit temporaire ?+
Usufruit viager : durée = vie de l'usufruitier (barème CGI 669 par tranche d'âge). Usufruit temporaire : durée fixée à l'avance (10 ans, 15 ans...). Pour l'usufruit temporaire, la valeur fiscale est de 23 % par tranche de 10 ans entamée, plafonnée à la valeur de l'usufruit viager (CGI 669 II). Stratégie : usufruit temporaire 10 ans = 23 % de la valeur, idéal pour transmettre des dividendes à un enfant pendant ses études.
Peut-on démembrer une SCI ou une société commerciale ?+
Oui pour la SCI : démembrement des parts sociales très courant. Le nu-propriétaire conserve les droits politiques (vote en AG sur dissolution, agrément), l'usufruitier perçoit les dividendes. Pour les SARL et SAS : possible mais nécessite des statuts adaptés (article 1844 du Code civil — défaut d'attribution = vote au nu-propriétaire). Attention : la valeur de l'usufruit sur des parts sociales suit le barème CGI 669 mais peut être contestée par l'administration sur des évaluations économiques.
Comment déclarer une donation avec réserve d'usufruit ?+
Acte notarié obligatoire pour un immeuble. Déclaration via formulaire 2735 dans le mois suivant la donation. Calcul des droits : valeur de la nue-propriété = pleine propriété × (100 % - % usufruit du barème). Abattement parent-enfant : 100 000 € par enfant tous les 15 ans. Au-delà, droits de mutation à titre gratuit (5 % à 45 % selon montant). Frais notariés : 1 à 2 % de la valeur de la nue-propriété.
Que se passe-t-il à la fin de l'usufruit ?+
L'extinction de l'usufruit (décès de l'usufruitier ou expiration durée temporaire) est NEUTRE FISCALEMENT (CGI art. 1133). Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans payer de droits supplémentaires. C'est l'avantage fiscal majeur du démembrement. La valeur de l'usufruit n'est jamais taxée à nouveau, même si le bien a été revalorisé entre-temps.
Quelle stratégie patrimoniale optimale au-delà de 70 ans ?+
À partir de 71 ans, l'usufruit ne représente plus que 30 % de la valeur, donc la nue-propriété transmise = 70 %. C'est moins avantageux pour l'enfant qui paie davantage de droits à la donation. Stratégie alternative : démembrement avant 60 ans (usufruit 50 %) ou donation en pleine propriété + assurance-vie pour les sommes liquides. Au-delà de 80 ans, privilégier le legs avec assurance-vie (152 500 € exonérés par bénéficiaire si versés avant 70 ans).
Sources légales et doctrine
Démembrement en 4 points
Barème CGI 669 selon âge usufruitier
Le démembrement (séparation usufruit / nue-propriété) est valorisé selon l'âge de l'usufruitier (CGI 669) : <21 ans → UF 90 % / NP 10 % ; 51-60 ans → UF 50 % / NP 50 % ; 71-80 ans → UF 30 % / NP 70 % ; 91+ → UF 10 % / NP 90 %. Sur un bien de 500 K€ avec usufruitier de 65 ans : UF = 200 K€ (40 %), NP = 300 K€ (60 %). Barème mis à jour rarement, dernier en 2003.
CGI art. 669Donation NP : transmission allégée
Donation de la nue-propriété aux enfants en gardant l'usufruit : transmission de 60-90 % de la valeur sous abattement parent-enfant (100 K€/parent/enfant tous les 15 ans, CGI 779). Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint et les enfants deviennent pleins propriétaires SANS droits supplémentaires (CGI 1133). Outil patrimonial puissant pour transmettre tout en conservant les revenus.
CGI art. 1133Démembrement temporaire : optimisation IFI
Démembrement temporaire (ex. 10 ans) : l'usufruit est cédé à un tiers (souvent une SCI à l'IS détenue par les enfants) pour 10 ans contre paiement. Pendant la durée : l'usufruitier perçoit les loyers, le NP est exonéré d'IFI (transféré à l'usufruitier qui peut être personne morale → exonération). À l'issue, l'usufruit revient au donataire. Économie d'IFI sur la durée + optimisation IR.
CGI art. 968Cumul Dutreil : 87,5 % d’allègement
Pour transmission d'entreprise : Dutreil (75 % d'exonération) + donation pleine propriété donateur < 70 ans (50 % réduction) = ~87,5 % d'allègement. Encore plus puissant en démembrement : Dutreil sur la NP (qui ne représente que 50-70 % de la valeur selon l'âge) + extinction usufruit gratuite. Sur 1 M€ d'entreprise, droits de transmission peuvent passer de 200 K€ à < 20 K€ avec ce montage.
CGI art. 787 B + 790Questions fréquentes démembrement
Qui paie l'IR sur les loyers ?+
L'usufruitier perçoit les loyers et est imposé dessus (revenus fonciers ou BIC selon le régime). Le nu-propriétaire ne perçoit rien et n'est imposé sur rien tant que le démembrement existe. Au moment de l'extinction de l'usufruit (souvent décès), pleine propriété sans imposition supplémentaire pour le NP. Schéma fiscalement optimal pour les seniors qui veulent transmettre tout en gardant les revenus.
Et l'usufruit successif (réversion) ?+
Possibilité de prévoir une réversion d'usufruit au conjoint survivant (CGI 1133). Au premier décès, l'usufruit n'éteint pas — il continue au profit du conjoint. À l'extinction de cet usufruit second, les NP deviennent pleins propriétaires. Outil de protection du conjoint sans charge fiscale supplémentaire pour les enfants. Souvent inscrit dans donation-partage transgénérationnelle.
Démembrement de SCPI : intérêt ?+
Démembrement temporaire de SCPI : intéressant pour optimiser fiscalité. L'investisseur achète la NP avec décote 20-40 % (selon durée 5-15 ans). Pendant la durée, pas de revenus fonciers donc pas d'IR/PS, pas d'IFI. À l'extinction, pleine propriété sans frottement. Rendement effectif souvent > 5 % nets sur la durée. Stratégie patrimoniale en complément d'un PER ou AV.
Et le démembrement entre conjoints ?+
Démembrement entre époux peut être opportun en cas de patrimoine déséquilibré. Donation entre époux d'un usufruit = pas d'imposition (abattement 80 724 € + barème conjoint). Permet de partager les revenus et optimiser le quotient familial. À utiliser avec prudence : irrévocable sauf clause de retour anticipé en cas de divorce.